Si vous avez pour projet d’investir quelque part afin de sécuriser votre retraite, vous n’êtes pas sans savoir que le secteur de l’immobilier est toujours en plein boom. Avec des prix qui n’ont cessé d’augmenter depuis 1999, on estime d’ailleurs que le pouvoir d’achat immobilier des Français a diminué de pratiquement 20 m² et la ville de Marseille n’est pas en reste. Cela signifie que si vous comptez sur une plus-value dans cette ville, il ne va pas falloir trop tarder avant que cela ne devienne intenable. Au fait, comment on la calcule et à quoi s’attendre ?

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Dans son principe, une plus-value immobilière est très simple à comprendre : il s’agit juste de la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et celui que vous espérez obtenir à la vente. Si par exemple vous achetez un bien à 100 000 euros en 2023 et que vous le revendez à 150 000 euros en 2033 (période de 10 ans), la plus-value est alors égale à 50 000 euros.

Toutefois en réalité, ce n’est pas 50 000 euros qui iront directement dans votre poche. Premièrement, lors de l’achat du bien immobilier, vous allez devoir payer des frais de notaire (8 000 euros) ainsi que des taux d’intérêt si vous optez pour un crédit. Ce qui fait qu’un petit appartement à 100 000€ (la somme que va récupérer le vendeur) vous coûtera en réalité 130 000 euros si on prend ces différents éléments en compte. 

De plus, il faut savoir qu’il y a une plus-value imposable si vous vous séparez du bien avant 30 ans de détention même si c’est un peu plus complexe que cela dans les faits. Cela dépend par exemple s’il s’agit de votre résidence principale ou encore si vous avez acheté l’appartement à un membre de votre famille ou non.

Quelle plus-value immobilière peut-on espérer sur Marseille ?

Vous vous imaginez bien que répondre à cette question est très complexe puisqu’il faut déjà savoir si on parle en brut ou en net. En effet, si deux personnes différentes achètent un bien d’une même valeur à Marseille, il se peut très bien qu’à l’arrivée, la plus-value ne soit pas la même. Cela vaut d’ailleurs aussi si la superficie et le lieu sont identiques, par exemple deux maisons dans un même lotissement. Tout simplement parce qu’ils n’auront pas forcément la même durée de crédit et la même plus-value imposable à l’arrivée.

De plus, il est très difficile de généraliser puisque le marché immobilier à Marseille est assez complexe, comme pour toutes les grandes villes d’ailleurs. Gardez en tête que les maisons et appartements situés près du centre-ville ou encore près d’une gare sont amenés à prendre plus de valeur puisqu’ils sont davantage prisés. Pour vous donner un ordre d’idée, le prix au mètre carré a augmenté en moyenne de 40% ces 5 dernières années à Marseille. 

Ce qui signifie qu’un bien qui valait 200 000€ en janvier 2018 en vaut désormais 280 000€ en 2023. Vous comprendrez alors que même en comptant les frais de notaire, il y a moyen de s’y retrouver si vous êtes patient !