Investir en nue-propriété dans des biens immobiliers professionnels : comment s’y prendre ?

La nue-propriété est un concept méconnu du grand public, mais qui peut se révéler être une solution intéressante pour investir dans l’immobilier professionnel. Dans cet article, nous allons voir comment la nue-propriété peut être utilisée pour investir dans des biens immobiliers à usage professionnel, et quels sont les avantages et inconvénients de cette stratégie d’investissement.

Définition de la nue-propriété et du démembrement de propriété

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il convient de définir ce qu’est la nue-propriété et le démembrement de propriété. Le démembrement consiste à séparer les droits de propriété en deux parties distinctes, à savoir l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien immobilier (habiter ou percevoir les loyers) et d’en tirer profit pendant une durée déterminée ou viagère. La nue-propriété, quant à elle, confère à son titulaire la possibilité de disposer du bien immobilier (le vendre ou le donner) sans pouvoir en jouir directement.

Ce type de montage juridique est souvent utilisé dans le cadre d’une succession, pour préserver les intérêts d’un conjoint survivant par exemple. Mais il peut également être utilisé comme levier pour investir dans l’immobilier professionnel.

Investir en nue-propriété dans l’immobilier professionnel : comment ça marche ?

Pour investir en nue-propriété dans un bien immobilier à usage professionnel, il faut d’abord trouver une société ou un particulier disposé à céder son usufruit temporaire. L’investisseur devient alors nu-propriétaire du bien et l’usufruitier conserve le droit d’en jouir pendant une durée déterminée (généralement entre 15 et 20 ans). À l’issue de cette période, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire.

L’intérêt de ce type d’investissement pour l’investisseur réside principalement dans le fait qu’il peut acquérir un bien immobilier professionnel à un prix décoté par rapport à sa valeur en pleine propriété. En effet, la valeur de la nue-propriété représente généralement entre 60% et 70% de la valeur du bien. De plus, les frais de notaire sont également calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété, ce qui permet de réduire les coûts liés à l’acquisition.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en nue-propriété dans l’immobilier professionnel ?

Investir en nue-propriété dans des biens immobiliers professionnels présente plusieurs avantages :

  • Prix d’acquisition décoté : comme évoqué précédemment, le prix d’achat de la nue-propriété est inférieur à celui de la pleine propriété, ce qui permet d’investir avec un capital initial moins important.
  • Exonération d’impôts : en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas les loyers du bien immobilier professionnel. Par conséquent, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.
  • Pas de gestion locative : la gestion du bien immobilier professionnel est assurée par l’usufruitier, ce qui permet au nu-propriétaire de se décharger des contraintes liées à la location (trouver un locataire, assurer le suivi des travaux, gérer les impayés…).

Cependant, il convient également de prendre en compte les inconvénients liés à ce type d’investissement :

  • Aucun revenu locatif : pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et ne peut donc pas compter sur ces revenus pour financer son investissement ou compléter ses revenus.
  • Risque de dépendance à l’usufruitier : si l’usufruitier rencontre des difficultés financières ou cesse d’exploiter le bien immobilier professionnel, le nu-propriétaire peut se retrouver dans une situation délicate.
  • Reconstitution aléatoire de la pleine propriété : si l’usufruit est viager (c’est-à-dire qu’il dure jusqu’au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire ne sait pas à quel moment il pourra pleinement profiter de son investissement.

Conclusion

Investir en nue-propriété dans des biens immobiliers professionnels peut être une stratégie intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et bénéficier d’un prix d’acquisition décoté. Toutefois, cette solution présente également des contraintes et des risques qu’il convient d’évaluer avant de se lancer. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire afin d’étudier au mieux cette opportunité d’investissement.