La location meublée est une option de plus en plus prisée par les propriétaires désireux de maximiser leurs revenus locatifs. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales liées à ce type de location pour éviter les mauvaises surprises et optimiser sa fiscalité. Cet article vous propose un tour d’horizon complet des aspects fiscaux à prendre en compte lors de la mise en location d’un logement meublé.
Le régime fiscal applicable aux locations meublées
En matière de location meublée, deux régimes fiscaux sont applicables : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime dépend principalement du montant des revenus locatifs perçus par le propriétaire.
Le régime micro-BIC : Ce régime s’applique automatiquement si les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures ou égales à 70 000 €. Il permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, représentant l’ensemble des charges et dépenses liées à la location. Ainsi, seule la moitié des loyers perçus est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime réel : Si les recettes annuelles dépassent 70 000 € ou si le propriétaire opte volontairement pour ce régime, il doit déclarer l’intégralité de ses revenus locatifs et déduire les charges réelles supportées (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux, etc.). Ce régime peut être avantageux si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50 % prévu par le micro-BIC.
La TVA dans le cadre de la location meublée
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA. Toutefois, certaines prestations para-hôtelières (accueil, nettoyage, fourniture de linge…) peuvent rendre la location éligible à la TVA. Dans ce cas, le propriétaire doit facturer et reverser la TVA sur les loyers perçus, mais peut également récupérer celle payée sur ses propres dépenses.
Les obligations déclaratives des propriétaires de locations meublées
Le propriétaire d’un logement mis en location meublée doit remplir certaines formalités administratives et fiscales :
- Déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET ;
- Adresser une déclaration spécifique aux impôts (formulaire P0i) dans les 15 jours suivant le début de la location ;
- Déclarer chaque année les revenus perçus au titre de la location meublée sur sa déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire 2042-C Pro pour le micro-BIC, formulaire 2031 et annexes pour le régime réel).
Les dispositifs d’exonération et d’optimisation fiscale
Plusieurs dispositifs permettent de réduire la fiscalité liée à la location meublée :
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : il permet de bénéficier du régime réel en déduisant les charges liées à la location et en amortissant le bien, ce qui peut aboutir à une exonération totale d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
- Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : il offre des avantages supplémentaires par rapport au LMNP, notamment l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la possibilité de déduire les déficits locatifs du revenu global. Toutefois, ce statut est soumis à des conditions strictes (recettes annuelles supérieures à 23 000 €, inscription au RCS…).
- La loi Censi-Bouvard : elle permet aux propriétaires de logements meublés neufs situés dans certaines résidences services (étudiantes, seniors, tourisme…) de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat du bien étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €.
Avant de se lancer dans la location meublée, il est donc primordial de bien maîtriser les implications fiscales et d’étudier les différents dispositifs existants pour optimiser sa fiscalité. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour sécuriser votre investissement.