Le bail commercial, dit bail 3 6 9, est un contrat qui lie le propriétaire d’un local commercial et son locataire. Il prévoit des droits et des obligations pour les deux parties, notamment en termes de travaux d’aménagement. Dans cet article, nous allons nous intéresser aux obligations du bailleur en la matière.
Les travaux à la charge du bailleur
En ce qui concerne les travaux d’aménagement dans un local commercial loué sous un bail 3 6 9, certaines charges incombent au bailleur. Tout d’abord, il doit assurer la mise en conformité du local avec les normes légales et réglementaires en vigueur. Cela concerne notamment les normes de sécurité, d’accessibilité aux personnes handicapées ou encore les règles liées à l’environnement.
Ensuite, le bailleur a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires au maintien en bon état du bien loué. Ces travaux englobent principalement ceux liés à la structure du bâtiment, tels que la réparation ou le remplacement des éléments porteurs (murs, toiture, etc.). Ils concernent également les équipements indispensables au fonctionnement de l’activité commerciale (chauffage, électricité, plomberie), ainsi que les travaux destinés à prévenir ou remédier aux effets de l’usure du local.
Enfin, le bailleur est tenu de réaliser les travaux imposés par l’administration, comme ceux liés à la mise aux normes des installations électriques ou à l’isolation phonique et thermique. Il doit également effectuer les travaux prescrits par un arrêté préfectoral en cas de menace pour la sécurité publique (risque d’effondrement, par exemple).
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire d’un local commercial sous bail 3 6 9 a également des obligations en matière de travaux d’aménagement. Il doit notamment assumer les travaux d’entretien courant, tels que le nettoyage, la peinture ou encore le remplacement des revêtements de sol et des vitrines. Il doit également prendre en charge les travaux liés au bon fonctionnement des équipements dont il a l’usage exclusif, comme le système de climatisation ou l’éclairage.
Par ailleurs, le locataire est responsable des travaux d’aménagement spécifiques à son activité. Cela inclut l’installation de rayonnages, de comptoirs, de présentoirs ou encore de tout autre élément nécessaire au bon déroulement de son commerce. À noter que ces aménagements peuvent être soumis à l’autorisation préalable du bailleur.
Enfin, le locataire doit assumer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux lorsqu’il quitte le local. Il s’agit notamment de réparer les dégradations dont il est responsable et de remettre le local dans son état initial, à moins que le bailleur ne préfère conserver les aménagements réalisés.
La répartition des charges entre bailleur et locataire
La répartition des charges liées aux travaux d’aménagement dans un local commercial sous bail 3 6 9 doit être clairement précisée dans le contrat de bail. Chaque partie doit être bien informée de ses obligations respectives afin d’éviter tout litige ultérieur.
Il est également possible pour le bailleur et le locataire de convenir d’une récupération des charges par le bailleur. Dans ce cas, les dépenses engagées par le propriétaire pour réaliser certains travaux peuvent être récupérées auprès du locataire sous forme de charges locatives. Cette récupération doit être justifiée par la présentation des factures correspondantes.
Cependant, certaines charges ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire, comme celles relatives aux gros travaux de réparation ou d’entretien mentionnés à l’article 606 du Code civil (travaux sur la structure du bâtiment, par exemple). De même, les travaux liés à la mise en conformité des lieux avec les normes légales et réglementaires ne peuvent pas être imputés au locataire.
Conclusion
En conclusion, les obligations du bailleur en termes de travaux d’aménagement dans un local commercial loué sous un bail 3 6 9 sont multiples. Il doit notamment assurer la mise en conformité du local, réaliser les travaux nécessaires au maintien en bon état du bien et effectuer ceux imposés par l’administration. De son côté, le locataire doit prendre en charge les travaux d’entretien courant, les aménagements liés à son activité et la remise en état des lieux lors de son départ. La répartition des charges entre les parties doit être clairement précisée dans le contrat de bail afin d’éviter tout litige.