Il est vrai que tout le monde peut se lancer dans l’investissement locatif, à condition que le porteur de projet dispose d’un apport personnel suffisant. Il suffit de convaincre son banquier d’accepter son dossier de demande de prêt immobilier et de choisir un bien à fort potentiel de location. Quoi qu’il en soit, il est important d’identifier les pièges de l’investissement locatif afin d’éviter toute mauvaise surprise. Quels sont-ils ?
La localisation du bien immobilier
Certains acquéreurs tombent souvent dans ce piège sans s’en rendre compte. Dans la plupart des cas, le porteur de projet oublie de prendre note de l’emplacement d’un logement ou d’un appartement figurant dans les annonces publiées par les agences immobilières. Et pourtant, une telle erreur peut lui coûter cher. Il faut retenir que le prix du mètre carré varie d’une région à l’autre. D’un point de vue concret, les logements situés à Paris (+ 9 400/m²), Issy-les-Moulineaux (+ 8 100/m²), Saint-Mandé (+ 7 500 : m²), Vincennes (+ 6 700/m²) ou La Garenne-Colombes (+5 900/m²) sont plus chers. Si l’acquéreur souhaite rentabiliser son investissement locatif, il a tout intérêt à calculer le prix du mètre carré du bien qui l’intéresse.
Les frais de dossier d’un emprunt immobilier
En général, il est impossible d’acheter un bien immobilier sans contracter un prêt immobilier, les primoaccédants ne peuvent pas dire le contraire. Mais le problème c’est que certains acquéreurs oublient souvent qu’un crédit immobilier (à taux fixe ou variable) comporte toujours des frais de dossier. En réalité, ils servent à rémunérer le montage et l’étude du dossier de demande de prêt du client de la banque. Les frais de dossier d’un crédit immobilier peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant total de l’emprunt. Ils représentent en moyenne une somme allant de 500 à 1 000 € (en fonction du montant du crédit souscrit). Il faut retenir que des frais élevés peuvent affecter le rendement d’un investissement locatif.
Le taux du crédit immobilier
Il est possible de contracter un prêt immobilier de courte durée (5 ans par exemple). Mais certaines personnes préfèrent souscrire un crédit immobilier à long terme (30 ans) dans l’objectif de rechercher l’effet de levier maximal (la différence entre le coût réel du prêt et le taux de rendement de l’épargne). Et pourtant, cette stratégie n’est pas toujours gagnante, surtout pour ceux qui ne disposent pas d’une capacité d’endettement à long terme. Il faut retenir que plus la durée de l’emprunt est longue, plus le coût total est considérable à cause des intérêts. L’idéal serait de contracter un crédit à court terme (7 ans maximal) afin de ne pas être déçu. De plus, les dispositifs de défiscalisation en vigueur s’adressent aux investisseurs surs du court au moyen terme.