L’indivision est la possession d’un bien immobilier par au moins deux personnes qui détiennent chacun des parts. Cela veut dire qu’un propriétaire de bien en indivision ne peut effectuer aucune transaction sans l’autorisation de son copropriétaire. Dans le cadre d’une location, l’indivision est opposée aux sociétés civiles immobilières qui offrent une gestion plus simple.
Acte de gestion courante en indivision : la majorité des 2/3
Les articles régissant les indivisions ont subi des modifications en 2006, ceci afin d’éviter les blocages concernant les actes de gestion courants d’une indivision. Il est possible que 2/3 des propriétaires décident de maintenir la gestion courante du bien en location. On entend par gestion courante :
- La signature des baux d’habitation et non les baux commerciaux,
- Effectuer des menues réparations ou travaux,
- Donner congé au locataire pour une vente,
- Donner un mandat de gestion ou encore souscrire une assurance
Les indivisaires détenant une majorité des 2/3 et prenant les décisions pour le compte de l’indivision ont l’obligation d’informer les autres membres de l’indivision. Nul besoin de préciser les modalités, un simple courrier suffira.
Gros travaux ou vente en indivision : unanimité nécessaire
L’unanimité des indivisaires est nécessaire pour réaliser des travaux de gros œuvre, comme le changement d’une toiture, d’un chauffage, et également pour la vente de bien. Dans le cadre d’un héritage successif, le nombre d’indivisaires peut augmenter et des situations de blocages peuvent apparaître d’autant plus tous les indivisaires ne sont pas impliqués de la même façon dans la gestion du bien. Dans le cadre d’une unanimité, trois exceptions doivent être envisagées :
- La vente forcée par au moins 2/3 des indivisaires,
- La vente pour payer les dettes de l’indivision,
- Les démarches nécessaires à la bonne conservation du bien. Il est possible d’effectuer des travaux de réfection d’une toiture vétuste qui met en péril le logement.
Perception des loyers et paiement des charges indivision
Pour que la gestion soit simplifiée dans l’indivision, il est de coutume de choisir un mandataire, un indivisaire ou un agent immobilier qui s’occupera de la location du bien surtout l’encaissement des loyers et du paiement des charges courantes. Le mandataire doit détenir un mandat délivré par les indivisaires. Ce document lui donne le pouvoir dans la limite des majorités stipulées dans l’unanimité.
Aucune loi n’oblige les indivisaires à ouvrir un compte bancaire pour l’indivision, mais ça reste une option. Il convient de prendre les dispositions nécessaires afin que le mandataire puisse accéder au compte sans avoir à demander l’autorisation.
Les indivisaires peuvent signer une convention pour décrire en détail les règles de gestion de l’indivision et si possible aller au-delà des règles de majorité desdites règles. Les revenus sont répartis de manière proportionnelle à la part que détient chaque indivisaire. Ils doivent déclarer leur quote-part qui est censé représenter le loyer sans les charges comme si chacun était le propriétaire unique du bien immobilier. Vous pouvez demander conseil à un avocat ou à un notaire.